부동산 경기가 안좋아서인지 부동산매매계약 체결 후 계약이 '해제되는', 혹은 '해제하려고 하는' 사례를 많이 보게 됩니다.
계약 해제는 일반적인 생각과는 달리, 어느 한 쪽이 계약의무를 이행하지 않았다고하여 곧바로 해제할 수 있는, 그렇게 '쉽게' 인정되는 법률관계가 아닙니다. 처음부터 계약 당사자끼리 "이런이런 경우에는 해제할 수 있다"고 약정하였거나, 아님 법에서 정한 해제 사유가 있는 경우에만 해제할 수 있습니다. 계약해제에 관한 분쟁은 변호사들조차 판단이 잘 안서는 경우가 많습니다. 계약해제를 원인으로 한 부당이득반환청구나 손해배상청구 등의 소송은 해제 여부가 재판의 쟁점이 되어 치열하게 다투는 경우가 많은데, 그만큼 판단이 쉽지 않습니다.
오늘은 법에서 정한 해제사유 중 가장 까다로운 "이행지체에 의한 해제"를 살펴볼까 합니다.
먼저 민법을 살펴보겠습니다.
민법 제544조(이행지체와 해제)
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
예를 들어, 부동산매매계약에서 '매수인'이 잔금지급기일이 도과되었음에도 잔금을 지급하지 않고 있는 경우(=당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아나하는 때), '매도인'은 상당한 기간을 정하여 잔금을 지급할 것을 최고하고 그 기간내에도 매수인이 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.
하지만 여기서 주의할 점이 있습니다. 부동산매매계약의 경우 '매수인'의 '잔금지급의무'와 매도인의 '소유권이전등기 협력 의무'는 동시이행관계에 있습니다. 동시이행관계라면 어느 한쪽의 이행이 없는 이상, 다른 한쪽은 자신의 의무를 이행 하지 않더라도 이행지체는 성립하지 않습니다. 내가 해야할 의무를 다하지 않았음에도, 상대방의 의무 이행이 늦어진다고 하여 계약을 해제할 수 있다고 하면 이를 두고 공정하다곤 할 수 없을 것입니다.
따라서 매수인의 잔금지급이 늦어지는 것을 이유로 해제를 하기 위해선, 매도인은 일단 잔금지급의무와 동시이행관계에 있는 '소유권이전등기 협력 의무'를 이행하여야 하고, 그래야 상대방의 잔금지급의무가 이행지체 상태에 빠지게 됩니다. 매도인이 소유권이전등기 협력 의무를 이행했음에도 매수인이 잔급을 지급하지 않고 있다면, 매도인은 상당기간을 정해서 잔금을 지급할 것을 최고하고, 그 다음 해제할 수 있는 것입니다.
정리하자면,
- 동시이행관계 있다면, 내 의무를 이행해야 상대방이 이행지체에 빠지게 된다.
- 상대방을 이행지체에 빠지게 한 다음, 상당기간을 정하고 이행할 것을 최고하고, 그 기간내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다.
입니다.
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이 글은 변호사 신원진의 네이버 블로그에도 실려 있습니다.